Suomi Talo
Finnish-American Rest Home
DesignNS
All County Funeral Home and Crematory
KK Car
Polatsek Law

Amerikan Uutiset - Uutisarkisto

loka 18, 2012

Hyvistä ”short sale”-asunnoista jo raju kilpailu


Jussi ja Pertti Piira tuntevat perin pohjin Etelä-Floridan asuntomarkkinat, sillä miehillä on lähes 30 vuoden kokemus alueen kiinteistökaupasta.

Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla on tapahtunut viime aikoina yllättävä käänne:  suosituista ns. ”short sale”-kohteista on jo pulaa. Ilmiö on nähtävissä kaikkien maan suurimpien kaupunkien asuntokaupassa. Esimerkiksi Kaliforniassa myytävien short sale- asuntojen määrä on laskenut yli 40 prosenttia, Pohjois-Karoliinassa runsaat 20 prosenttia.

- Täällä Etelä-Floridassa suuntaus on sama. Jos nyt löytää mielestään hyvän short sale- asunnon, siitä kannattaa heti tehdä tarjous sillä kilpailu hyvistä kohteista on nyt kova, sanoo lähes 30 vuotta Palm Beachin piirikunnassa asuntoja välittänyt  Jussi Piira. Hän on pyörittänyt alueen suurinta suomalaista asuntovälitysyritystä Coastline Realty yhdessä veljensä Pertin, vaimonsa Eilan ja tyttärensä Jaanan kanssa aina 1980-luvun puolivälistä lähtien.

- Tällaista tilannetta asuntomarkkinoilla ei ole ennen ollut, Piira toteaa. Arvioilta noin puolet alueen asuntokaupasta kohdistuu ns. short sale-kohteisiin, jotka eivät asuntovälittäjän kannalta ole houkuttelevin vaihtoehto.

– Sinänsä asunnon ostaminen short sale-markkinoilta voi olla ostajalle edullinen vaihtoehto, mutta kauppaan liittyvät koukerot saattavat kestää pitkään eikä lopputuloksesta voi aina olla varma, Jussi Piira varoittaa.

Short sale-asuntokauppa virisi voimakkaana Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla tapahtuneen romahduksen seurauksena nelisen vuotta sitten. Short sale-kaupan tavoitteena oli purkaa Yhdysvaltain markkinoille kertynyt valtava asuntovuori, joka syntyi kun uudet lainanottajat eivät kyenneet – tai eivät halunneet – maksaa asuntojensa lainoja täysimääräisinä rahoittajille. Nyt kauppamuoto on tehnyt tehtävänsä, sillä lähes jokaisesta ns. hyvästä short sale-kohteesta käydään ankara tarjouskilpailu.

- Kiusallisinta tilanteessa on nyt, että kaupanteko kestää huomattavasti pitempään kuin ennen eikä korkeimmankaan tarjouksen tehnyt voi olla aina varma, että kauppa onnistuu, Jussi Piira selvittää. Tämä johtuu hänen mukaansa siitä, että lopullisen hyväksynnän kaupalle antaa myyjän rahoittajapankki, joka joutuu ottamaan kaupassa poikkeuksetta syntyvän tappion niskaansa.

Short sale-kaupassa  myyjäpuoli on esim. työttömyyden, sairauden tai muun vakavan syyn takia menettänyt ansionsa eikä pysty maksamaan kiinnelainojaan rahoittajapankilleen.  Yleensä asunto on ostettu ns. ”hulluun” aikaan lähes sataprosenttisella pankkilainalla. Asuntojen arvojen romahdettua asuntoon kohdistuva lainamäärä saattaa nyt olla kaksinkertainen asunnon käypään markkinahintaan verrattuna. Esimerkiksi 300 000 dollarilla ostetun talon rahoitusosuus oli 292 000 dollaria, mutta kohteen hinta on nyt vain 140 000 dollaria.

- Asukas ei halua tietystikään halua tai ei pysty maksamaan lainamäärää, joka on kaksinkretainen talon markkinahintaan verrattuna. Hän marssii ulos ja jättää velan pankille maksamatta. Mikä short sale-kauppaa ei saada aikaan, asunto ajautuu aikanaan oikeuden kautta ”forecloseriin” ja pankin suoraan omistukseen. Tämä prosessi käy pankeille kalliiksi ja joissain tapauksissa asukas saa jopa pankilta rahaa jättäessään kotinsa, Jussi Piira selvittää.

Asukkaalle tilanteen ratkaisutavalla on merkitystä: short sale-myynnin onnistuessa hänen luottotietonsa ovat nollassa vain kaksi vuotta, foreclosuressa (suom. konkurssi) asukas joutuu luottoyhtiöiden pannaan vähintään seitsemäksi vuodeksi.  Jussi Piiran mielestä short sale-kauppa onkin johtanut selviin väärinkäytöksiin, kun maksukykyisetkin ihmiset ovat käyttäneet tilannetta hyväkseen ja jättäneet kalliilla ostamansa asunnon pankin maksettavaksi.

Asuntovälittäjän mielestä nykytilanne on omiaan hidastamaan kaupankäyntiä. Short sale-kohteet myös työllistävät asuntovälittäjää enemmän kuin ns. normaali asuntokauppa. Tilanne voi johtaa myös siihen, että pankki  puuttuu myyjän ja välittäjän väliseen sopimukseen, esimerkiksi alentamalla välittäjän palkkiota.

- Tappion kantava rahoittajapankki sanoo aina viimeisen sanan short sale-kaupassa, koska se viime kädessä hyväksyy myyjälle tulleen parhaan tarjouksen.  Yleensä huomioon otetaan myös toiseksi paras tarjous, siltä varalta, että pankki ei jostain syystä hyväksy alkuperäistä tarjoajaa. Syyt ensimmäisen tarjouksen hylkäämiseen voivat olla moninaiset. Siksi prosessi saattaa kestää useita kuukausia, jopa puoli vuotta, Jussi Piira kertoo.

Yhdysvaltain talouden hitaasti elpyessä ovat myös asuntojen hinnat lähteneet lievään nousuun. Asuntovälittäjien mukaan kiinnostus short sale-asuntoja kohtaan on kaikesta huolimatta suuri ja parhaat kohteet viedään käsistä.

 – Parhaista kohteista syntyy aina kilpailu, jossa voittajan tarjoushinta ylittää usein reilustikin myyjän asettaman myyntihinnan, Jussi Piira kertoo. Short sale-kilpailua kiristää myös markkinoille ilmestyneet hyvinrahoitetut ammattisijoittajat, jotka tuntevat asuntojen oikeat arvot.

Suomalaisille täysi palvelu

Suomalaiset ovat viime vuosina löytäneet Etelä-Floridan ”uudelleen” ja saapuvat suurin joukoin viettämään talven trooppisessa ilmastossa. Pitkä vierailuviisumi on voimassa kuusi kuukautta, mikä riittää komeasti parhaan lomasesongin  ajaksi. Useat ovat myyneet Espanjan talviasuntonsa ja ostaneet tilalle huomattavasti edullisemman loma-asunnon Atlantin tältä puolen. Floridaan saapuu myös tuhansia suomalaisia talvilomanviettäjiä, jotka viipyvät matkallaan pari, kolme viikkoa.

- Havaittuaan upean ilmaston ja paikalliset elinolosuhteet, matkailijat päättävät usein tulla tutustumaan alueen asuntotarjontaan lomansa viimeisinä päivänä. Koska tarjonta on suuri ja myytäviä kohteita runsaasti, aika ei riitä kunnolla edes alkuunpääsyyn, Jussi Piira naurahtaa. Hänen mukaansa aika kiinteistövälittäjältä kannattaa varata jo etukäteen, joko puhelimitse, sähköpostilla  tai sopia tapaaminen heti loman alussa.

- Näin  voisimme katsoa jo valmiiksi matkailijan toiveiden mukaisia kohteita ja ehtisimme vierailla niissä, Jussi Piira sanoo. Mitä edullisiin short sale-kohteisiin tulee, nekin ovat matkailijan ulottuvilla.

- Jos matkailija löytää kiinnostavan kohteen short sale-listalta ja on valmis jättämään siitä tarjouksen, me valvomme prosessia kun ostaja on palannut takaisin Suomeen, Jussi Piira kertoo.

Coastline Realty on Floridan suurin ”suomalainen asuntokauppa”. Se työllistää tänä päivänä 12 välittäjää. Palvelu ei sisällä pelkästään kaupantekoa.

- Olemme pitkän asuntovälittäjäuramme aikana todenneet, että suomalaistulokkaat tarvitsevat monissa asumiseen liittyvissä asioissa opastusta. He tarvitsevat asioiden hoitoa myös silloin, kun he ovat jo matkustaneet takaisin Suomeen. Me haluamme palvella asiakkaitamme kokonaisvaltaisesti. Tunnemme vastuuta siitä, että koska olemme myyneet heille uuden asunnon, haluamme avustaa heitä elämän aloittamisessa uudessa kulttuurissa ja ympäristössä, Jussi Piira toteaa.

 

Lake Worth, Florida

Amerikan Uutiset

Mikko Koskinen